重要事項説明書・37条書面の作成実務
結論
宅建業法35条に基づく重要事項説明書は契約締結前に、37条に基づく契約書面(37条書面)は契約成立後に、それぞれ交付が義務付けられています。35条書面は宅地建物取引士による記名と、宅建士証を提示した上での説明(対面またはIT重説)が必要です。37条書面も宅建士の記名が必要ですが、説明義務自体はありません。両者は交付タイミングと記載事項が異なるため、実務では別の書式として管理し、記載漏れがないかダブルチェックする体制を整えることが重要です。まず自社で使用する35条書面・37条書面のひな形を整備し、宅建士による記名・説明のフローをマニュアル化してください。
35条書面（重要事項説明書）
契約締結前に、宅地建物取引士が宅建士証を提示した上で、対面またはIT重説(テレビ会議等)により説明する必要があります。記載事項には、登記簿上の権利関係、法令上の制限、私道負担、飲用水・電気・ガスの供給施設の整備状況等が含まれます。書面には説明を行った宅建士の記名が必要です。
37条書面（契約書面）
契約が成立した後、遅滞なく交付する書面です。当事者の氏名・住所、物件の表示、代金・交換差金の額と支払時期、引渡時期等を記載します。37条書面にも宅建士の記名は必要ですが、35条書面と異なり、対面での説明義務はありません。
実務上の注意点
35条書面と37条書面は記載事項・交付タイミングが異なるため、それぞれ別の書式で管理し、記載漏れや説明の抜け漏れがないようチェックリストで確認する運用が推奨されます。IT重説を導入する場合は、国土交通省が定める実施要領に沿った環境整備が必要です。
35条書面と37条書面の違い
| 35条書面（重要事項説明書） | 37条書面（契約書面） | |
|---|---|---|
| 交付タイミング | 契約締結前 | 契約成立後、遅滞なく |
| 説明義務 | あり（対面またはIT重説） | なし |
| 宅建士の記名 | 必要 | 必要 |
よくある質問
IT重説はどんな場合でも利用できますか？
国土交通省が定める実施要領に沿った映像・音声のやり取りが可能な環境が必要です。対象となる取引の種類にも留意し、詳細は国土交通省の案内で確認してください。
35条書面と37条書面を1つの書面にまとめることはできますか？
実務上は別の書式として作成・交付するのが一般的です。記載事項・交付タイミングが異なるため、それぞれの要件を満たす形で作成してください。
執筆・監修: 小嶋 勇輝（宅地建物取引士）